借りたときの状態に戻すルール

原状回復というのは不動産の契約書で良く見かける単語です。
一般的に不動産賃貸において、賃借人（借りている人）は賃貸借期間の終了時に、賃貸人（貸している人）に対して明け渡す際には借りた時の状態に原状回復する義務があるということが条件として挙げられています。

この原状回復というのは、定義によれば「賃借人が住居ならび使用した際に発生する建物価値のうち、賃借人の故意や過失、善管注意義務違反、その他通常の使用では起こらないと考えられる損耗や毀損」とされています。
具体的には、借りた時の状態に戻すということで、搬入していたものを全て避けて元の何もない状態に戻すということになります。

しかし、事務所として借りた場合には多くの場合が一般的な住居の入居とは状況が異なり入居にあたって賃貸期間にたくさんの場所に手を加えるものです。
このような場合、どこまでが原状回復として作業をするべきなのかがわからないことも多くあるものです。

原状回復のトラブル

そもそも建物というのは、時間の経過とともに少しずつ劣化をしていくものです。
どれだけ丁寧に取り扱っていても人の行き来で床も汚れたり場合によっては大きな傷もつくものです。

ここで、原状回復への認識が異なると、後から追加費用が必要となったりということもあります。
最近では、このようなトラブルも起きているので、契約時にしっかりと契約時に確認をしておく必要があります。

一般的な住居というのは月々の家賃の中に通常損耗や経年劣化を補修するための費用といのが含まれています。
そのため、タバコの匂いやヤニ汚れ、ペットを飼ったことでついた匂いや汚れ、借主が自らの不注意で破損したものや傷つけたもののみ原状回復のために負担することになります。

それに対して事業用賃貸は一般的な住居と異なり壁紙や床材、配線や間取り、といったものを通常のものとは違いレイアウトを自分たちの使いやすいように変えていることが多いです。
そうするとそれらは原状回復として借主が全て負担して元に戻す必要があります。

しかし、借りたままの状態で使用していたとしても、来客があれば床やカーペットが汚れやすいですし劣化もしやすくなります。
このようなものについては仕様目的によって汚れ方も劣化の仕方も異なるので一般住居のように貸主が予測して家賃に組み込むのが難しくなります。
そこで、このようなことを想定して賃料には損耗分を含まず原状回復費用を請求するという方法がとられています。

超過原状回復

基本的に借りた当初の状態に原状回復をするということがルールなのですが、請求された通りの費用を支払ったら仕上がったものが当初のものよりも綺麗になっていたりグレードアップをしていたということがあります。
このようなトラブルを避けるために借りた当初の様子はしっかりと記録しておくことが重要です。

引渡し直後の様子を外観や内観、壁の色や素材など一つ一つの場所の写真を撮って記録に残しておくことでトラブルが回避できます。
実際に原状回復費用が法外なものになったり、新しくなった建物が現状復帰以上のものになっていたりすれば、それらの写真をメールで仲介業者に対応してもらうのが良いです。
メールにするのはやりとりの記録が残るというのがメリットとしてあるためです。